Trong Quý III và tháng 10/2024, thị trường cho thuê bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đã trải qua nhiều thay đổi đáng chú ý, đặc biệt là sự biến động về giá cả và tình hình cung-cầu. Báo cáo này sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện về giá thuê của các loại bất động sản như căn hộ chung cư, nhà đất và nhà trọ. Đồng thời, sẽ có phân tích chuyên sâu về sự phân bổ nguồn cung cùng tỷ lệ cầu-cung tại năm khu vực chính: trung tâm, phía Nam, phía Đông, phía Bắc và phía Tây.
1. Phân tích giá thuê theo loại hình bất động sản
1.1. Tổng quan
Từ tháng 7 đến tháng 10/2024, giá thuê căn hộ chung cư và nhà đất duy trì mức ổn định so với đầu năm nhưng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Trái ngược, phân khúc nhà trọ và căn hộ dịch vụ lại ghi nhận sự gia tăng đáng kể trong Quý III.
1.2. Giá thuê căn hộ chung cư
- Mức giá thuê thấp nhất tăng nhẹ từ 5.5 triệu đồng/tháng trong ba quý đầu năm lên 5,7 triệu đồng/tháng vào tháng 10/2024.
- Giá thuê trung bình giảm từ 8 triệu đồng xuống còn 7.5 triệu đồng/tháng, thấp hơn cùng kỳ năm ngoái.
- Mức giá cao nhất ghi nhận sự giảm nhẹ, từ 16 triệu đồng/tháng (Quý III/2023) xuống 15 triệu đồng/tháng năm nay.
1.3. Giá thuê nhà đất
- Giá thuê thấp nhất tăng từ 7.5 triệu đồng/tháng (Quý I) lên 8 triệu đồng/tháng từ Quý II và duy trì đến tháng 10.
- Giá thuê trung bình vẫn giữ nguyên ở mức 12 triệu đồng/tháng so với năm trước.
- Giá cao nhất dao động, đạt đỉnh 20 triệu đồng/tháng vào Quý II, sau đó giảm xuống 18.9 triệu đồng vào Quý III trước khi tăng nhẹ lên 19 triệu đồng vào tháng 10.
1.4. Giá thuê nhà trọ và căn hộ dịch vụ
Trong Quý III, giá thuê nhà trọ tăng đáng kể, đặc biệt trùng với mùa tựu trường của học sinh, sinh viên.
- Mức giá thấp nhất chạm 3 triệu đồng/tháng, cao nhất trong vòng hai năm qua.
- So với giá trung bình 2.5-2.7 triệu đồng/tháng từ đầu năm, mức tăng từ 10-20% đã gây áp lực tài chính cho nhiều người thuê.
1.4.1. Tổng quan giá thuê theo khu vực đối với loại hình nhà trọ, căn hộ dịch vụ
- Khu vực phía Nam: Tăng từ 3.5 triệu đồng/tháng (nửa đầu năm) lên 4 triệu đồng/tháng vào Quý 3, giữ ổn định đến tháng 10.
- Khu vực trung tâm: Giá tăng từ 3.8 triệu đồng lên 4 triệu đồng/tháng vào Quý 3 và tháng 10/2024.
- Khu vực phía Bắc: Tăng nhẹ từ 2.7 triệu đồng lên 2.9 triệu đồng/tháng vào Quý 3, duy trì ổn định đến tháng 10.
- Khu vực phía Đông: Tăng từ 3.5 triệu đồng lên 3.8 triệu đồng/tháng, ổn định đến tháng 10/2024.
- Khu vực phía Tây: Giá thuê dao động từ 3.8 – 4 triệu đồng/tháng, cao hơn mức 3.3 triệu đồng cùng kỳ năm trước.
1.4.2. Giá thuê nhà trọ/căn hộ dịch vụ theo quận tại khu vực trung tâm
- Quận 1: Dẫn đầu với giá trung bình cao nhất, đạt 5.2 triệu đồng/tháng.
- Quận 3: Theo sau với mức giá trung bình 4.7 triệu đồng/tháng.
- Quận Bình Tân: Ghi nhận giá thấp nhất tại 2.9 triệu đồng/tháng.
- Nguồn cung tập trung lớn nhất tại Quận Bình Thạnh và Quận Gò Vấp, chiếm hơn 50% tổng số lượng tin đăng.
2. Nguồn cung, nhu cầu và tỷ lệ cầu-cung tại các khu vực
Thị trường bất động sản cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh trong Quý 3 và tháng 10/2024 ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực trọng điểm.
2.1. Khu vực phía Nam – Quận 7
- Quận 7 có tỷ lệ cầu-cung tăng mạnh, đặc biệt tháng 8 tăng 59% so với tháng trước.
- Nguồn cung ổn định xuyên suốt Quý 3, cho thấy nhu cầu thuê tại đây phát triển vượt bậc.
2.2. Khu vực trung tâm – Quận Bình Thạnh
- Nguồn cung đạt mức cao nhất từ đầu năm.
- Tỷ lệ cầu-cung dao động trong khoảng 16.9% – 20.8%, cho thấy sự cân bằng giữa nhu cầu và nguồn cung.
2.3. Khu vực phía Bắc – Quận 12
- Nguồn cung tăng trưởng mạnh trong tháng 8, tăng 24.3% so với tháng 7.
- Tỷ lệ cầu-cung không tăng tương ứng, phản ánh nhu cầu tìm kiếm chưa theo kịp.
2.4. Khu vực phía Đông – TP. Thủ Đức
- Nguồn cung không biến động nhiều trong Quý 3, nhưng tỷ lệ cầu-cung tăng mạnh từ tháng 8, trùng với mùa nhập học.
2.5. Khu vực phía Tây – Quận 6
- Nguồn cung giảm mạnh vào tháng 8 (giảm 43.2% so với tháng 7).
- Tuy nhiên, tỷ lệ cầu-cung giữ mức ổn định, dao động từ 16.9% đến 17.5%.
